房子由越城区法院委托拍卖，竟买人拍得…

房子由越城区法院委托拍卖，竟买人拍得后的房子无法居住，原来的房东的母亲和姐妹来闹事。请问拍卖人应负那些权利和义务。竟买人拍应负那些权利和义务（此房是涂山公寓城中村）